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2010. 8. 12. 10:10
지금 아파트는 1억입니다. 그리고 아마도 계속 오를거라고 모든 사람이 굳건히 믿고 있습니다.
제 손에는 2천만원이 있네요. 은행에서 대출을 8천만원을 해옵니다. 1억짜리 아파트를 삽니다. 그렇게 산 집을 8천만원에 전세를 주고, 받은 전세금으로 대출을 갚습니다.
제 손에는 2천만원과 집 한 채가 있네요. 다시 그 집을 담보로 대출을 받습니다. 집을 삽니다. 그 집을 전세주고, 전세금으로 대출금을 갚습니다.
제 손에는 2천만원과 집 두 채가 있네요. 다시 그 집을 담보로 대출을 받습니다. 집을 삽니다. 그 집을 전세주고, 전세금으로 대출금을 갚습니다.
제 손에는 2천만원과 집 세 채가 있네요......
집 값이 계속 오른다는 '굳건한' 믿음이 있다면, 이런 루프는 아름답게(?) 유지가 가능합니다. 여기서 집값이 떨어지면 이제 망하는거지만요;
종부세가 좋은 정책이라고요? 압구정 아파트 한채 가지고 사시던 할아버님이 1년에 삼천씩 나오는 종부세에 기절하셔서 80먹으신 나이로 분당으로 집다팔고 이사오셨습니다. 종부세는 집값을 전혀 잡지도 못했고 그저 노무현 정권 최악의 정책일 뿐입니다.
'모두에게 좋은 정책'을 찾기는 어렵습니다. 종부세 역시도, 그냥 강남에서 아파트 한 채 가지고 평범하게 살고 있었는데 어느 날 집값이 천정부지로 뛰어올라 명목재산이 늘어나신 분들에게는 날벼락이지요. 할아버님의 경우가 그렇습니다. 하지만 강남 아파트가 부동산 불패신화와 투기의 주요 포인트가 되었다는 점과, 사회적으로 어느 정도 재력이 있는 사람들이 강남 아파트를 신규 구매하는 경우가 많았다는 점을 고려하면 종부세는 합당한 선택이라고 보여집니다.
미국은 집값이 올라서 비싸다 하지만
좀만 변두리로 가면 20~30만불짜리 콘도부터 50만불짜리 집
좋다 하면 100만불 이렇게 갑니다.
소득대비 집값으로 봤을때 한국보다 훨씬 산편이죠.
지금 이게 좀 떨어졌다 해서 이정도구요...
사실 이해가 안가는게 한국 강남에서 30~40억주고 집 살꺼면
해외에 별장 몇개 만들겠습니다 -_-b
그런데 정말웃긴거는 10년새에 2~5배씩 올랐건만 최근 1~2% 떨어졌는데도 뉴스에서 난리라는거죠
사실 떨어진 지역은 많이 오른 지역이지 중랑구나 성북구같이 약간 싼동네는 꾸준히 오르고있더라는..
연착륙이란게 쉽지 않은 것은 사실입니다만... 지금과 같은 상태가 10년간 지속되면 그것이 연착륙이 되는 것이겠죠.
그리고, 누구나 미래를 예상할 수 있다면 부동산을 '꼭지'에서 사는 사람이 나오지도 않겠지요.
'부동산 불패'의 신화가 오랫동안 지속되어온만큼 그것을 믿는 사람도 많은만큼 그 많은 사람들이 모두 포기할 시점이 그렇게 빨리 오리라는 생각이 들지는 않습니다만, 결과는 앞으로 지켜보면 알겠죠. 1~2년 내에 많은 사람들이 그런 믿음을 포기한다면, 경착륙을 피할 수 없을 것이고, 그렇지 않다면 가능할 수도 있겠지요. 또, 연착륙이라고 해서 피해가 안생기거나 없는 것이 아니라... 어디까지나 경착륙과 같은 엄청난 후폭풍을 피해가는 것일뿐이기도 하구요.
사실 집값이 일본만큼 떨어져도 우리나라에 일본 같은 위기는 없습니다.
거액 대출을 받아 집을 산 사람들은 대개 버블 세븐이라고 불리는 지역에 최근 상투 잡고 들어간 사람들이고
한 동네에서 오래 살았기 때문에 종부세가 부당하다는 사람들은 그 동네에 오래 살았기 때문에 대출과는 그렇게 상관없습니다.
게다가 참여정부 말기에 DTI 하고 LTV 도입해서, 이 정부 까지 그 제도가 유지되었기 때문에
하우스 푸어의 문제가 한국 금융업 전반에 그렇게 까지 영향을 주지는 않습니다.
일본같은 경우는 가계 뿐만 아니라 기업까지 땅산다고, 일본에만 그치는 것이 아니라 자국 땅을 담보로 다른 나라(미국 등)의 부동산을 샀기 때문에 그 후유증이 컸던 겁니다.
진짜 문제는 부동산 가격이 오르니 공급을 늘려야 한다는 사이비 경제학자(투기 수요라는 것을 배운 적이 없는 정통 경제학자)들의 말을 듣고 여기저기 개발, 건설 중인 아파트와 주상 복합 등에 투자되어 있는 PF자금이 더 큰 문제입니다.
글쓴분이 집 사실때 쯤 되면 가격이 떨어지지 않을까요
한국이 집값은 비싸도 임대료는 싼편이라 꼭 집을 소유해야 겠다는 생각만 없으면 별 상관 없을 겁니다.
문제는 옆에 있는 사람 잘되는 거 보고 따라 샀다가 가격 떨어질 때 발생하겠죠.
김대중 정부 시절에 IMF 극복 수단 중 하나가 부동산 개발이었는데, 나름 성공을 거두었지만 그 댓가로 지금 그 후유증을 겪고 있지 않나 생각합니다.
노무현 정부 시절에도 LTV DTI 등 수레만 요란했지 막상 이자율은 별로 안올렸죠.
이명박 정부는 집값이 안 떨어지길 바라겠지만 그걸 막을 만한 수단은 없는 것 같습니다.
동의합니다.
일본'처럼' 거품이 꺼지면.. 집값은 폭락하는 대신 임대료가 폭등하겠지요.
집값에 대한 이전 정부의 방법이 잘 안통하다가, 이번 정부의 능력 밖의 일이 벌어지는 느낌입니다.
사실 말씀대로 우리나라 특히 서울의 경우 소득수준 대비 집값이 너무 비싼건 사실입니다.
주거비용이 소득에 너무 많은 부분을 차지 하다 보니
같은 소득임에도 불구 하고 지방에 비해 떨어지는 생활 수준을 유지 할 수 밖에 없죠.
(지방의 경우 충분한 생활 수준을 누릴 수 있다고 생각합니다. )
그렇다고 그럼 지방가서 살면 되는거 아니냐라는 무식한 말을 할 수도 없구요.
결국 이 문제에 대한 해결책은 한가지 뿐이라고 봅니다.
서울에 몰려 있는 모든 경제, 교육, 문화적 특권들을 분산 시켜 전국의 모든 지역의 부동산 가격의 균등화를 이루는것 뿐이죠.
부동산 가격이 균등해 지면 결국엔 개인 능력에 따른 소득을 통한 합당한 생활 수준을 누리는게 가능하겠죠.
그리고 평균적인 도시 근로자가 마음놓고 제 살곳 마련하는것이 절대적 기준을 될 수 없다고 생각합니다.
그러지 못한다고 해서 그 사회가 이상한 사회는 아니니까요.
단지 소득에 비해 합당한 생활 수준을 누릴 수 없는 부족함에 대한 개선은 필요하다는데는 동의합니다.
신혼부부들이 대출껴야 번듯한 집에서 사는건 맞습니다만
꼭 번듯한 집을 고집하지 않는다면 1억 미만의 빌라 등의 전세는 아직도 많이 있습니다.
개인의 소득수준을 생각하지 않고 대출을 껴야만 들어갈 수 있는 집을 선택하는 것 자체가 아니라고 봅니다.
아무튼 어려운 문제 같습니다. 몇년을 이 부분을 공부하고 일했지만 사실 다들 일리가 있는 말씀이라
정답을 찾기는 어렵네요.
집값은 결국 구매층이 얼마나 형성되는지가 관건입니다.
2000년대 초부터 지금까지 집값 상승을 뒷 받쳐 주었던 분들은 70년대생 선배님들입니다.
(현재 30대 중반~40대, 즉 당시 결혼적령기였던 분들)
현재 아파트 미친듯 만들고 있습니다. 노무현대통령시절에도 미분양을 걱정하던 목소리가 많았는데, 지금도 아파트 엄청나게 만들고 있네요.
이 아파트 누가 사죠?? 이런 아파트 구매층은 저와 같은 80년대생들이 타겟입니다. 이제 결혼적령기가 도래하는 이들이죠.
그런데 너무 비싸요. 돈없어요.
그러면 당연히 시장의 논리로 인해서 집값이 떨어져야 맞습니다만, 안떨어져요.
누군가가 사고 있거든요.
그 누군가가 누구일까요..
전 절대로 아파트는 사지 않을겁니다. 집을 산다고 하면 주택을 살거에요. 저희 부모님이 2달전 주택으로 이사하시면서 집 수리비, 세금 포함해서 1.2억에 이사하셨습니다. 간단하게 말해 8000은 땅값입니다.(당연히 대전입니다 ^^;)
아파트 사는데는 땅값은 포함도 안되는데 비슷한 규모의 아파트 사려면 제 고향 대전에서도 2배이상은 줘야 합니다.
아파트 불패
글쎄요. 지금 학생이신 90년대생 후배님들 사회에 나와서 결혼적령기가 되었을때, 아파트 가격이 지금과 비슷할까요?
지금과 비슷해도 못삽니다만, 더 올라요..
지금 아파트 만드는 건축회사들은 도대체 뭘 믿고 아파트 만드는지 참 답답합니다.
(하지만 아버지께 들어보니 건축회사는 아파트 만들어서 20%만 분양되어도 원금은 회수된다고 하더군요..)
이 비슷한 문제가 전에도 한 번 PGR 자게에서 다루어졌던 듯 한데,
시기가 좀 달라지기도 했으니 몇 가지 점에 대해서만 간단히 제 의견을 말씀드렸으면 합니다.
1. 지금의 아파트 가격 하락 문제는 심각한가?
여기서 '심각한가'란 가격 하락수준이 크냐 작으냐 하는 문제가 아니라, (사실 이런 논의라면 지극히 주관적인 것이어서 거의 무의미합니다. 집 가진 사람은 크게 느끼고, 아닌 사람은 아니게 느낄 가능성이 크죠.)
우리나라 경제 전반에 결정적인 부작용을 미칠 가능성이 있느냐 하는 의미입니다.
여러가지 분석이 가능하겠지만, 적어도 현 시점에서의 기본적인 방향은 아니라고 말할 수 있을 것 같네요.
주택시장의 경우 '연착륙'이 필요하다는데 이견이 거의 없습니다.
그런데, '연착륙'이란게 표현이 좋아서 그렇지 사실은 결국 점진적 실질가격하락을 의미하거든요.
소폭의 하락이나 가격의 정체가 장기간 지속되어 물가상승률을 감안한 실질가치가 서서히 낮아지는 것이죠.
이와 같이 자산 실질가치의 하락이 일어나면 실물경제에는 악영향을 줄 수밖에 없고, 그 와중에 고통을 받는 사람들이 어쩔수 없이 생깁니다.
다만 이러한 실물경제의 악영향이 경제 전체를 침체에 빠뜨릴 정도에 이르지 않고, 또 고통을 받는 사람들이 너무 많아지거나 그 고통이 감내할 수 없는 수준이 되지 않도록 하는 게 연착륙이죠.
그런 의미에서 보면 냉정하게 말해서 요 근래의 아파트가격 추이가 바로 다름아닌 연착륙입니다. 어제 인터뷰에 나오신 분들은 경제 주체들 중 연착륙에 의해 고통을 가장 많이 받고 계신 분들이고요. 잘잘못을 떠나 안타까운 건 사실입니다만, 또 어쩔 수 없는 부분이기도 합니다. 다만 이런 연착륙 과정에서 일어나는 소소한 문제들(예컨대 어제 나온 것과 같이 기존 주택의 거래 자체가 이루어지지 않아 새 주택으로의 잔금 납부 및 입주가 불가능한 상황)에 대해서는 적절히 대응해 나갈 필요는 있겠지요.
어쨌든 지금의 상황이 연착륙상황인데도 논란이 일어나는 것은 여러가지 이유가 있겠지만 이러한 연착륙 상황이 경착륙 상황으로 언제 변할지 모르기 때문입니다. 규제 완화를 주장하는 쪽은 이 상황이 장기간 지속되는 경우 한 순간에 모두가 훅 가는 아픈 상황으로 갈 수 있다는 것이고 (지난 서브프라임 사태를 통하여 잘 나타났지만, 모든 종류의 경착륙은 불시에, 급격하게 일어납니다) 반대쪽은 아직 그런 상황이 아니니 현 상황을 잘 지속할 수 있도록 애쓰자는 겁니다.
2. 현 정부의 대처는 어떤가?
적어도 주택시장 문제에 있어 현 정부의 대처는 100점 만점에 80점 이상으로 매우 훌륭하다고 개인적으로 평가하고 있습니다.
주택시장의 현재의 연착륙상황이 부분적으로는 서브프라임 이후의 전 세계적 불황에 기대고 있는 면도 있고, 특히 서브프라임사태때 신의 한 수로 작용하였던 전 정부의 LTV, DTI 제한 정책의 덕분도 상당부분 있습니다만, 보금자리주택 사업 등을 포함해서 이번 정부가 국제 경제상황의 요동에도 불구하고 주택 가격의 급락이나 급등 없이 (동 기간동안 주식시장에는 여러가지 일이 있었죠) 연착륙상황을 상당기간 지속시키고 있는 것 자체는 충분히 평가받아야 한다고 (사실 저 개인적으로는 이번 정권이 가장 잘하고 있는 일 중 하나라고) 봅니다.
3. 주택 가격은 계속 하락할까?
장래의 일이니 사실 누구도 정확하게는 알 수 없습니다. 하지만 대략적으로 어느정도는 널리 동의를 얻는 결론만 말씀드리면 단기적으로는 대세하락기가 지속되겠지만 중장기적으로는 이를 장담할 수 없습니다. 다만 중장기적인 면에서도 상승기가 도래하는 경우 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라 지극히 선별적으로 이루어질 것이라는 점, (예컨대 강북지역 중소형 아파트는 모두 상승하는 등의 일은 없고, 심지어 강남지역 내에서도 입지와 주거형태 장래성 등을 감안해 지극히 선별적으로 부동산 시세가 움직일 겁니다) 그리고 상승지역의 가격 상승폭은 상당히 급격할 것이라는 점, 이를 통해 부익부빈익빈은 심화되고 빈부에 의한 주거지역 편중현상은 더 심하게 나타날 것이라는 점, 그리고 아주 장기적으로는 아파트 중심의 주택가격 선도 추세에 변화가 일어날 수 있다는 점 등은 높은 확률로 예상되고 있습니다.
이런 현상은 사실 자본이 제한되고 정보접근성이 훨씬 떨어지는 서민들에게 지극히 바람직하지 못한 현상이니 안타까운 점은 있습니다.
4. 그렇다면 현재 부동산에는 아무런 문제도 없나?
아뇨. 이건 절대 그렇지 않습니다. 지금까지 부동산 시장에 관한 논의가 주택 중심으로 이루어져왔고 서민들 입장에서야 사는 집 문제가 가장 와닿으니 그렇지, 주택분야에 현재 큰 문제가 없다고 해도 다른 분야인 대규모 PF 개발사업 매몰비용의 문제는 지방 아파트 미분양 문제와 같은 소소한(?) 문제에 비견할 수 없는 큰 문제입니다. 우리나라의 경우 GDP 대비 부동산분야 투자율이 약 18% 선으로 다른 선진국의 거의 두 배 수준입니다. (사실 이 부분은 꼭 정부나 건설회사를 욕할 수도 없는 것이, 우리 경제규모 대비 내수기반이 너무나 취약하다는 점에서 오는 어쩔수 없는 부분도 있기 때문입니다.) 이런 상황에서 역대 정권을 통하여 전국적으로 벌어진 대규모 PF 개발 사업에 매몰되어 있는 비용은 지극히 천문학적인 비용이고 (현재 루머로는 당장 위험에 처한 사업장들만 해도 120조 이상 규모라고 하죠) 이것들이 일시적으로 터졌을 경우 건설사들의 자기자본 규모, 지급보증 규모, 미분양 재고 규모, 지방자치단체 및 LH 등의 재정상태, 금융권의 자산건전성 등에 잠재되었던 문제들이 일시적으로 나타나면서 파국을 맞을 수 있습니다.
불행한 점은 몇 년 전부터 가능성이 언급되던 위 위기가 현재 수면으로 서서히 떠오르고 있는 중인데, 그 규모가 너무나 천문학적이다보니 현재 뚜렷이 세울 수 있는 대책이 별로 없다는 겁니다. 모두가 그저 어찌어찌 조용히 지나가기만을 간절히 빌고 있는 상황이죠.
5. 그 밖에 몇가지 오해들
댓글에 나타난 몇가지 점들만 말씀드리면,
(1) 건설회사는 20%만 분양해도 건축비 뺀다. - 오해죠. 순수한 시공비는 빠질 지 몰라도 아파트 원가의 가장 큰 부분인 토지 가격이 이걸로 될리가요. 이 정도면 저도 건설회사로 자리 옮겼습니다.
(2) 어차피 아파트 값은 계속 내릴테니 난 전세로 살련다. 요즘 세대가 집을 소유의 대상으로 삼나? - 이건 단기적으로만 맞습니다. 전세란 경제적으로는 아파트 가격 자체의 대세 상승을 전제로 집주인은 레버리지를 통한 이득을, 세입자는 저렴한 거주비용을 통한 이득을 통해 그 가격상승분으로 인한 자산이득을 나누는 제도인데, 아파트 가격이 대세 하락한다면 결국 중장기적으로는 전세는 사라지거나 그 가격이 매우 오를 수밖에 없습니다.
(3) 아파트 가격 확 폭락해버려라. 투기쟁이들이랑 건설회사 혼 좀 나게.. - 설마요. 이렇게 되면 가장 타격을 입는 것은 대출로 어렵게 집을 장만한 서민들과 건설회사의 하청업체 임직원 및 일용노동자들이고, 그 다음으로는 경제의 급 침체로 인해 어려움을 겪을 유동성 자산이 부족한 모든 종류의 서민들입니다. 모든 경제활동에서 급격한 하락세가 좋을 리 없죠. 그래도 집값이 반으로 한순간에 내렸으면 좋겠다구요? 당신이 받은 대출이자가 두배가 되고 당신이 다니는 회사(건설회사와 무관한 회사라도)가 당신을 해고할 수도 있습니다.
글쎄요. 정책에 대한 평가는 사실 어려운 일인데다가 파이어하기도 쉬운 토픽이라 깊이 들어가고 싶지는 않지만,
저는 적어도 주택관련해서 현 정권이 구 정권의 정책을 답습하고 그대로 유지하고 있다고 인식하고 있지는 않습니다.
우리나라 시장에서 부동산 정책이라는 것은 그야말로 괴수를 상대하는 외줄타기이기 때문에, 현 정부가 하고 있는 것과 같은 미세한 캘리브레이션은 굉장히 어려운 일이고, 까딱 실수라도 해서 그 외줄에서 떨어지는 경우에는 완전히 나락으로 떨어져서 그 후에는 아무리 강경한 정책을 사용해도 아무런 효과가 없게 됩니다. (이는 지난 정권에서 너무나 잘 보여줬죠.)
사실 이번 정부의 주택관련 부동산정책은 거시적으로나 미시적으로나 거의 흠잡을 데 없습니다. 약간 아쉬운 장면이래봤자 작년 여름 쯤 한 번 정도 기준금리를 올릴 수 있었을 때 못올려서 출구전략 시행이 약간 늦었다는 정도이구요. 보금자리 주택의 경우에도 정책방향, 공급량, 공급가, 장래계획 등에서 정교하게 미세조정되어있는 매우 스마트한 정책이고, 업계의 줄기찬 로비와 반대에도 지속하는 뚝심을 보여주고 있죠. 게다가 정책의 내용도 중요하지만, 그것을 잘 포장해서 시장에 정부의 태도가 규제 완화로 비추어지는 것을 적절히 차단하는 주도면밀함을 보여주고 있습니다.
이에 반해 지난 정권의 경우 세종시와 각종 혁신도시 개발, 도시정비사업의 전국적 확산 등을 통해 엄청난 과잉유동성을 공급하면서도 그에 대한 아무 대책을 마련하지 않았고, 그 결과로 일부지역 주택가격이 폭등하는데, 실효성 있는 주택, 부동산 정책은 LTV, DTI 규제 이외에는 적절하다 할 만한 것이 거의 전무하다시피했죠. (사실 DTI 정책도 주택 가격에 관해서는 사후약방문에 가까웠는데 뒤에 생각지도 않았던 서브프라임 사태에서 우리나라의 취약한 금융권을 방어하는 최후의 보루가 되면서 가치를 인정받았죠. 사실은 소 뒷걸음질치다 쥐 잡은 것에 가깝다 평가받을 수도 있다 생각합니다.)
그런데 현 정부가 전 정부의 정책을 답습하고 아무것도 하지 않으니 더 낫다는 인상을 주는 코멘트는 주관적인 평가의 차원을 약간 지나가 오해에 기인한 것 아닌가 하는 생각을 지울 수 없네요.
사실 이번 정권이 출범할 때, 서브프라임으로 인한 경기침체를 규제완화와 대규모 PF사업 확대로 인한 유동성 공급을 통해 문제를 해결해 나가지 않을까하는 예상이 많았고, 그에 따른 우려도 굉장했습니다. 그렇지만 현실은 뚝심있게 일관적이지만 세부적으로 잘 다듬어진 정책수단을 써 나가면서 결국은 출구전략과 부동산 대세하락을 통한 연착륙이 적어도 주택시장에 관한 현 정부의 방향이라는 것을 시장에 납득시켰습니다. 잘 한 건 잘했다고 해야겠지요. 비판할 것은 또 비판하구요.
현 정부는 현재 할 수 있는 최악의 대처를 하고 있습니다. 그냥 거품이 꺼지지 말라고 거품을 키우고 뒤로 미루고 있는 상황이죠. 정확히 말하면 분명 선진국에서 반복적으로 일어났던 버블 붕괴 현상을 경험했음에도 똑같은 정책으로 버블을 막고 있습니다. 즉, 일본과 같은 붕괴가 일어날 것입니다. 일본에서 87년에 정점을 찍고 90년부터 본격적인 하락이 시작됐으므로 우리나라는 대강 20년의 차이가 있음을 본다면 앞으로 10년간 장기적인 하락이 올 거라고 생각합니다. (아니, 책에서 인용하여 주장합니다.)
일단 2012년 부터 하락하는 기울기는 급격해집니다.
현정부의 경제정책, 아니, 이명박 정부가 노무현 정부보다 더 뛰어난 점이 있다면 단연 주택정책일겁니다. 참여정부 지지자인 제가 보기에도 현 정부의 주택정책은 현명합니다. 실재로 많은 경제전문가들이 연착륙 연착륙 노래를 불렀고 실재로 현재의 주택정책은 연착륙에 성공하고 있습니다. 장기적인 대세하락은 건전한 현상입니다. 문제는 폭락이지요. 그런데 현 정부는 일단 폭락을 막고 있거든요. 주택가격이 상승해도 좋습니다. 물가상승률보다 주택, 정확히는 수도권 지역 주택가격 상승률이 낮은 상태로 10년만 유지된다면 그것만으로도 대성공한 정책이지요.
출처
제 손에는 2천만원이 있네요. 은행에서 대출을 8천만원을 해옵니다. 1억짜리 아파트를 삽니다. 그렇게 산 집을 8천만원에 전세를 주고, 받은 전세금으로 대출을 갚습니다.
제 손에는 2천만원과 집 한 채가 있네요. 다시 그 집을 담보로 대출을 받습니다. 집을 삽니다. 그 집을 전세주고, 전세금으로 대출금을 갚습니다.
제 손에는 2천만원과 집 두 채가 있네요. 다시 그 집을 담보로 대출을 받습니다. 집을 삽니다. 그 집을 전세주고, 전세금으로 대출금을 갚습니다.
제 손에는 2천만원과 집 세 채가 있네요......
집 값이 계속 오른다는 '굳건한' 믿음이 있다면, 이런 루프는 아름답게(?) 유지가 가능합니다. 여기서 집값이 떨어지면 이제 망하는거지만요;
종부세가 좋은 정책이라고요? 압구정 아파트 한채 가지고 사시던 할아버님이 1년에 삼천씩 나오는 종부세에 기절하셔서 80먹으신 나이로 분당으로 집다팔고 이사오셨습니다. 종부세는 집값을 전혀 잡지도 못했고 그저 노무현 정권 최악의 정책일 뿐입니다.
'모두에게 좋은 정책'을 찾기는 어렵습니다. 종부세 역시도, 그냥 강남에서 아파트 한 채 가지고 평범하게 살고 있었는데 어느 날 집값이 천정부지로 뛰어올라 명목재산이 늘어나신 분들에게는 날벼락이지요. 할아버님의 경우가 그렇습니다. 하지만 강남 아파트가 부동산 불패신화와 투기의 주요 포인트가 되었다는 점과, 사회적으로 어느 정도 재력이 있는 사람들이 강남 아파트를 신규 구매하는 경우가 많았다는 점을 고려하면 종부세는 합당한 선택이라고 보여집니다.
미국은 집값이 올라서 비싸다 하지만
좀만 변두리로 가면 20~30만불짜리 콘도부터 50만불짜리 집
좋다 하면 100만불 이렇게 갑니다.
소득대비 집값으로 봤을때 한국보다 훨씬 산편이죠.
지금 이게 좀 떨어졌다 해서 이정도구요...
사실 이해가 안가는게 한국 강남에서 30~40억주고 집 살꺼면
해외에 별장 몇개 만들겠습니다 -_-b
그런데 정말웃긴거는 10년새에 2~5배씩 올랐건만 최근 1~2% 떨어졌는데도 뉴스에서 난리라는거죠
사실 떨어진 지역은 많이 오른 지역이지 중랑구나 성북구같이 약간 싼동네는 꾸준히 오르고있더라는..
연착륙이란게 쉽지 않은 것은 사실입니다만... 지금과 같은 상태가 10년간 지속되면 그것이 연착륙이 되는 것이겠죠.
그리고, 누구나 미래를 예상할 수 있다면 부동산을 '꼭지'에서 사는 사람이 나오지도 않겠지요.
'부동산 불패'의 신화가 오랫동안 지속되어온만큼 그것을 믿는 사람도 많은만큼 그 많은 사람들이 모두 포기할 시점이 그렇게 빨리 오리라는 생각이 들지는 않습니다만, 결과는 앞으로 지켜보면 알겠죠. 1~2년 내에 많은 사람들이 그런 믿음을 포기한다면, 경착륙을 피할 수 없을 것이고, 그렇지 않다면 가능할 수도 있겠지요. 또, 연착륙이라고 해서 피해가 안생기거나 없는 것이 아니라... 어디까지나 경착륙과 같은 엄청난 후폭풍을 피해가는 것일뿐이기도 하구요.
사실 집값이 일본만큼 떨어져도 우리나라에 일본 같은 위기는 없습니다.
거액 대출을 받아 집을 산 사람들은 대개 버블 세븐이라고 불리는 지역에 최근 상투 잡고 들어간 사람들이고
한 동네에서 오래 살았기 때문에 종부세가 부당하다는 사람들은 그 동네에 오래 살았기 때문에 대출과는 그렇게 상관없습니다.
게다가 참여정부 말기에 DTI 하고 LTV 도입해서, 이 정부 까지 그 제도가 유지되었기 때문에
하우스 푸어의 문제가 한국 금융업 전반에 그렇게 까지 영향을 주지는 않습니다.
일본같은 경우는 가계 뿐만 아니라 기업까지 땅산다고, 일본에만 그치는 것이 아니라 자국 땅을 담보로 다른 나라(미국 등)의 부동산을 샀기 때문에 그 후유증이 컸던 겁니다.
진짜 문제는 부동산 가격이 오르니 공급을 늘려야 한다는 사이비 경제학자(투기 수요라는 것을 배운 적이 없는 정통 경제학자)들의 말을 듣고 여기저기 개발, 건설 중인 아파트와 주상 복합 등에 투자되어 있는 PF자금이 더 큰 문제입니다.
글쓴분이 집 사실때 쯤 되면 가격이 떨어지지 않을까요
한국이 집값은 비싸도 임대료는 싼편이라 꼭 집을 소유해야 겠다는 생각만 없으면 별 상관 없을 겁니다.
문제는 옆에 있는 사람 잘되는 거 보고 따라 샀다가 가격 떨어질 때 발생하겠죠.
김대중 정부 시절에 IMF 극복 수단 중 하나가 부동산 개발이었는데, 나름 성공을 거두었지만 그 댓가로 지금 그 후유증을 겪고 있지 않나 생각합니다.
노무현 정부 시절에도 LTV DTI 등 수레만 요란했지 막상 이자율은 별로 안올렸죠.
이명박 정부는 집값이 안 떨어지길 바라겠지만 그걸 막을 만한 수단은 없는 것 같습니다.
동의합니다.
일본'처럼' 거품이 꺼지면.. 집값은 폭락하는 대신 임대료가 폭등하겠지요.
집값에 대한 이전 정부의 방법이 잘 안통하다가, 이번 정부의 능력 밖의 일이 벌어지는 느낌입니다.
사실 말씀대로 우리나라 특히 서울의 경우 소득수준 대비 집값이 너무 비싼건 사실입니다.
주거비용이 소득에 너무 많은 부분을 차지 하다 보니
같은 소득임에도 불구 하고 지방에 비해 떨어지는 생활 수준을 유지 할 수 밖에 없죠.
(지방의 경우 충분한 생활 수준을 누릴 수 있다고 생각합니다. )
그렇다고 그럼 지방가서 살면 되는거 아니냐라는 무식한 말을 할 수도 없구요.
결국 이 문제에 대한 해결책은 한가지 뿐이라고 봅니다.
서울에 몰려 있는 모든 경제, 교육, 문화적 특권들을 분산 시켜 전국의 모든 지역의 부동산 가격의 균등화를 이루는것 뿐이죠.
부동산 가격이 균등해 지면 결국엔 개인 능력에 따른 소득을 통한 합당한 생활 수준을 누리는게 가능하겠죠.
그리고 평균적인 도시 근로자가 마음놓고 제 살곳 마련하는것이 절대적 기준을 될 수 없다고 생각합니다.
그러지 못한다고 해서 그 사회가 이상한 사회는 아니니까요.
단지 소득에 비해 합당한 생활 수준을 누릴 수 없는 부족함에 대한 개선은 필요하다는데는 동의합니다.
신혼부부들이 대출껴야 번듯한 집에서 사는건 맞습니다만
꼭 번듯한 집을 고집하지 않는다면 1억 미만의 빌라 등의 전세는 아직도 많이 있습니다.
개인의 소득수준을 생각하지 않고 대출을 껴야만 들어갈 수 있는 집을 선택하는 것 자체가 아니라고 봅니다.
아무튼 어려운 문제 같습니다. 몇년을 이 부분을 공부하고 일했지만 사실 다들 일리가 있는 말씀이라
정답을 찾기는 어렵네요.
집값은 결국 구매층이 얼마나 형성되는지가 관건입니다.
2000년대 초부터 지금까지 집값 상승을 뒷 받쳐 주었던 분들은 70년대생 선배님들입니다.
(현재 30대 중반~40대, 즉 당시 결혼적령기였던 분들)
현재 아파트 미친듯 만들고 있습니다. 노무현대통령시절에도 미분양을 걱정하던 목소리가 많았는데, 지금도 아파트 엄청나게 만들고 있네요.
이 아파트 누가 사죠?? 이런 아파트 구매층은 저와 같은 80년대생들이 타겟입니다. 이제 결혼적령기가 도래하는 이들이죠.
그런데 너무 비싸요. 돈없어요.
그러면 당연히 시장의 논리로 인해서 집값이 떨어져야 맞습니다만, 안떨어져요.
누군가가 사고 있거든요.
그 누군가가 누구일까요..
전 절대로 아파트는 사지 않을겁니다. 집을 산다고 하면 주택을 살거에요. 저희 부모님이 2달전 주택으로 이사하시면서 집 수리비, 세금 포함해서 1.2억에 이사하셨습니다. 간단하게 말해 8000은 땅값입니다.(당연히 대전입니다 ^^;)
아파트 사는데는 땅값은 포함도 안되는데 비슷한 규모의 아파트 사려면 제 고향 대전에서도 2배이상은 줘야 합니다.
아파트 불패
글쎄요. 지금 학생이신 90년대생 후배님들 사회에 나와서 결혼적령기가 되었을때, 아파트 가격이 지금과 비슷할까요?
지금과 비슷해도 못삽니다만, 더 올라요..
지금 아파트 만드는 건축회사들은 도대체 뭘 믿고 아파트 만드는지 참 답답합니다.
(하지만 아버지께 들어보니 건축회사는 아파트 만들어서 20%만 분양되어도 원금은 회수된다고 하더군요..)
이 비슷한 문제가 전에도 한 번 PGR 자게에서 다루어졌던 듯 한데,
시기가 좀 달라지기도 했으니 몇 가지 점에 대해서만 간단히 제 의견을 말씀드렸으면 합니다.
1. 지금의 아파트 가격 하락 문제는 심각한가?
여기서 '심각한가'란 가격 하락수준이 크냐 작으냐 하는 문제가 아니라, (사실 이런 논의라면 지극히 주관적인 것이어서 거의 무의미합니다. 집 가진 사람은 크게 느끼고, 아닌 사람은 아니게 느낄 가능성이 크죠.)
우리나라 경제 전반에 결정적인 부작용을 미칠 가능성이 있느냐 하는 의미입니다.
여러가지 분석이 가능하겠지만, 적어도 현 시점에서의 기본적인 방향은 아니라고 말할 수 있을 것 같네요.
주택시장의 경우 '연착륙'이 필요하다는데 이견이 거의 없습니다.
그런데, '연착륙'이란게 표현이 좋아서 그렇지 사실은 결국 점진적 실질가격하락을 의미하거든요.
소폭의 하락이나 가격의 정체가 장기간 지속되어 물가상승률을 감안한 실질가치가 서서히 낮아지는 것이죠.
이와 같이 자산 실질가치의 하락이 일어나면 실물경제에는 악영향을 줄 수밖에 없고, 그 와중에 고통을 받는 사람들이 어쩔수 없이 생깁니다.
다만 이러한 실물경제의 악영향이 경제 전체를 침체에 빠뜨릴 정도에 이르지 않고, 또 고통을 받는 사람들이 너무 많아지거나 그 고통이 감내할 수 없는 수준이 되지 않도록 하는 게 연착륙이죠.
그런 의미에서 보면 냉정하게 말해서 요 근래의 아파트가격 추이가 바로 다름아닌 연착륙입니다. 어제 인터뷰에 나오신 분들은 경제 주체들 중 연착륙에 의해 고통을 가장 많이 받고 계신 분들이고요. 잘잘못을 떠나 안타까운 건 사실입니다만, 또 어쩔 수 없는 부분이기도 합니다. 다만 이런 연착륙 과정에서 일어나는 소소한 문제들(예컨대 어제 나온 것과 같이 기존 주택의 거래 자체가 이루어지지 않아 새 주택으로의 잔금 납부 및 입주가 불가능한 상황)에 대해서는 적절히 대응해 나갈 필요는 있겠지요.
어쨌든 지금의 상황이 연착륙상황인데도 논란이 일어나는 것은 여러가지 이유가 있겠지만 이러한 연착륙 상황이 경착륙 상황으로 언제 변할지 모르기 때문입니다. 규제 완화를 주장하는 쪽은 이 상황이 장기간 지속되는 경우 한 순간에 모두가 훅 가는 아픈 상황으로 갈 수 있다는 것이고 (지난 서브프라임 사태를 통하여 잘 나타났지만, 모든 종류의 경착륙은 불시에, 급격하게 일어납니다) 반대쪽은 아직 그런 상황이 아니니 현 상황을 잘 지속할 수 있도록 애쓰자는 겁니다.
2. 현 정부의 대처는 어떤가?
적어도 주택시장 문제에 있어 현 정부의 대처는 100점 만점에 80점 이상으로 매우 훌륭하다고 개인적으로 평가하고 있습니다.
주택시장의 현재의 연착륙상황이 부분적으로는 서브프라임 이후의 전 세계적 불황에 기대고 있는 면도 있고, 특히 서브프라임사태때 신의 한 수로 작용하였던 전 정부의 LTV, DTI 제한 정책의 덕분도 상당부분 있습니다만, 보금자리주택 사업 등을 포함해서 이번 정부가 국제 경제상황의 요동에도 불구하고 주택 가격의 급락이나 급등 없이 (동 기간동안 주식시장에는 여러가지 일이 있었죠) 연착륙상황을 상당기간 지속시키고 있는 것 자체는 충분히 평가받아야 한다고 (사실 저 개인적으로는 이번 정권이 가장 잘하고 있는 일 중 하나라고) 봅니다.
3. 주택 가격은 계속 하락할까?
장래의 일이니 사실 누구도 정확하게는 알 수 없습니다. 하지만 대략적으로 어느정도는 널리 동의를 얻는 결론만 말씀드리면 단기적으로는 대세하락기가 지속되겠지만 중장기적으로는 이를 장담할 수 없습니다. 다만 중장기적인 면에서도 상승기가 도래하는 경우 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라 지극히 선별적으로 이루어질 것이라는 점, (예컨대 강북지역 중소형 아파트는 모두 상승하는 등의 일은 없고, 심지어 강남지역 내에서도 입지와 주거형태 장래성 등을 감안해 지극히 선별적으로 부동산 시세가 움직일 겁니다) 그리고 상승지역의 가격 상승폭은 상당히 급격할 것이라는 점, 이를 통해 부익부빈익빈은 심화되고 빈부에 의한 주거지역 편중현상은 더 심하게 나타날 것이라는 점, 그리고 아주 장기적으로는 아파트 중심의 주택가격 선도 추세에 변화가 일어날 수 있다는 점 등은 높은 확률로 예상되고 있습니다.
이런 현상은 사실 자본이 제한되고 정보접근성이 훨씬 떨어지는 서민들에게 지극히 바람직하지 못한 현상이니 안타까운 점은 있습니다.
4. 그렇다면 현재 부동산에는 아무런 문제도 없나?
아뇨. 이건 절대 그렇지 않습니다. 지금까지 부동산 시장에 관한 논의가 주택 중심으로 이루어져왔고 서민들 입장에서야 사는 집 문제가 가장 와닿으니 그렇지, 주택분야에 현재 큰 문제가 없다고 해도 다른 분야인 대규모 PF 개발사업 매몰비용의 문제는 지방 아파트 미분양 문제와 같은 소소한(?) 문제에 비견할 수 없는 큰 문제입니다. 우리나라의 경우 GDP 대비 부동산분야 투자율이 약 18% 선으로 다른 선진국의 거의 두 배 수준입니다. (사실 이 부분은 꼭 정부나 건설회사를 욕할 수도 없는 것이, 우리 경제규모 대비 내수기반이 너무나 취약하다는 점에서 오는 어쩔수 없는 부분도 있기 때문입니다.) 이런 상황에서 역대 정권을 통하여 전국적으로 벌어진 대규모 PF 개발 사업에 매몰되어 있는 비용은 지극히 천문학적인 비용이고 (현재 루머로는 당장 위험에 처한 사업장들만 해도 120조 이상 규모라고 하죠) 이것들이 일시적으로 터졌을 경우 건설사들의 자기자본 규모, 지급보증 규모, 미분양 재고 규모, 지방자치단체 및 LH 등의 재정상태, 금융권의 자산건전성 등에 잠재되었던 문제들이 일시적으로 나타나면서 파국을 맞을 수 있습니다.
불행한 점은 몇 년 전부터 가능성이 언급되던 위 위기가 현재 수면으로 서서히 떠오르고 있는 중인데, 그 규모가 너무나 천문학적이다보니 현재 뚜렷이 세울 수 있는 대책이 별로 없다는 겁니다. 모두가 그저 어찌어찌 조용히 지나가기만을 간절히 빌고 있는 상황이죠.
5. 그 밖에 몇가지 오해들
댓글에 나타난 몇가지 점들만 말씀드리면,
(1) 건설회사는 20%만 분양해도 건축비 뺀다. - 오해죠. 순수한 시공비는 빠질 지 몰라도 아파트 원가의 가장 큰 부분인 토지 가격이 이걸로 될리가요. 이 정도면 저도 건설회사로 자리 옮겼습니다.
(2) 어차피 아파트 값은 계속 내릴테니 난 전세로 살련다. 요즘 세대가 집을 소유의 대상으로 삼나? - 이건 단기적으로만 맞습니다. 전세란 경제적으로는 아파트 가격 자체의 대세 상승을 전제로 집주인은 레버리지를 통한 이득을, 세입자는 저렴한 거주비용을 통한 이득을 통해 그 가격상승분으로 인한 자산이득을 나누는 제도인데, 아파트 가격이 대세 하락한다면 결국 중장기적으로는 전세는 사라지거나 그 가격이 매우 오를 수밖에 없습니다.
(3) 아파트 가격 확 폭락해버려라. 투기쟁이들이랑 건설회사 혼 좀 나게.. - 설마요. 이렇게 되면 가장 타격을 입는 것은 대출로 어렵게 집을 장만한 서민들과 건설회사의 하청업체 임직원 및 일용노동자들이고, 그 다음으로는 경제의 급 침체로 인해 어려움을 겪을 유동성 자산이 부족한 모든 종류의 서민들입니다. 모든 경제활동에서 급격한 하락세가 좋을 리 없죠. 그래도 집값이 반으로 한순간에 내렸으면 좋겠다구요? 당신이 받은 대출이자가 두배가 되고 당신이 다니는 회사(건설회사와 무관한 회사라도)가 당신을 해고할 수도 있습니다.
글쎄요. 정책에 대한 평가는 사실 어려운 일인데다가 파이어하기도 쉬운 토픽이라 깊이 들어가고 싶지는 않지만,
저는 적어도 주택관련해서 현 정권이 구 정권의 정책을 답습하고 그대로 유지하고 있다고 인식하고 있지는 않습니다.
우리나라 시장에서 부동산 정책이라는 것은 그야말로 괴수를 상대하는 외줄타기이기 때문에, 현 정부가 하고 있는 것과 같은 미세한 캘리브레이션은 굉장히 어려운 일이고, 까딱 실수라도 해서 그 외줄에서 떨어지는 경우에는 완전히 나락으로 떨어져서 그 후에는 아무리 강경한 정책을 사용해도 아무런 효과가 없게 됩니다. (이는 지난 정권에서 너무나 잘 보여줬죠.)
사실 이번 정부의 주택관련 부동산정책은 거시적으로나 미시적으로나 거의 흠잡을 데 없습니다. 약간 아쉬운 장면이래봤자 작년 여름 쯤 한 번 정도 기준금리를 올릴 수 있었을 때 못올려서 출구전략 시행이 약간 늦었다는 정도이구요. 보금자리 주택의 경우에도 정책방향, 공급량, 공급가, 장래계획 등에서 정교하게 미세조정되어있는 매우 스마트한 정책이고, 업계의 줄기찬 로비와 반대에도 지속하는 뚝심을 보여주고 있죠. 게다가 정책의 내용도 중요하지만, 그것을 잘 포장해서 시장에 정부의 태도가 규제 완화로 비추어지는 것을 적절히 차단하는 주도면밀함을 보여주고 있습니다.
이에 반해 지난 정권의 경우 세종시와 각종 혁신도시 개발, 도시정비사업의 전국적 확산 등을 통해 엄청난 과잉유동성을 공급하면서도 그에 대한 아무 대책을 마련하지 않았고, 그 결과로 일부지역 주택가격이 폭등하는데, 실효성 있는 주택, 부동산 정책은 LTV, DTI 규제 이외에는 적절하다 할 만한 것이 거의 전무하다시피했죠. (사실 DTI 정책도 주택 가격에 관해서는 사후약방문에 가까웠는데 뒤에 생각지도 않았던 서브프라임 사태에서 우리나라의 취약한 금융권을 방어하는 최후의 보루가 되면서 가치를 인정받았죠. 사실은 소 뒷걸음질치다 쥐 잡은 것에 가깝다 평가받을 수도 있다 생각합니다.)
그런데 현 정부가 전 정부의 정책을 답습하고 아무것도 하지 않으니 더 낫다는 인상을 주는 코멘트는 주관적인 평가의 차원을 약간 지나가 오해에 기인한 것 아닌가 하는 생각을 지울 수 없네요.
사실 이번 정권이 출범할 때, 서브프라임으로 인한 경기침체를 규제완화와 대규모 PF사업 확대로 인한 유동성 공급을 통해 문제를 해결해 나가지 않을까하는 예상이 많았고, 그에 따른 우려도 굉장했습니다. 그렇지만 현실은 뚝심있게 일관적이지만 세부적으로 잘 다듬어진 정책수단을 써 나가면서 결국은 출구전략과 부동산 대세하락을 통한 연착륙이 적어도 주택시장에 관한 현 정부의 방향이라는 것을 시장에 납득시켰습니다. 잘 한 건 잘했다고 해야겠지요. 비판할 것은 또 비판하구요.
현 정부는 현재 할 수 있는 최악의 대처를 하고 있습니다. 그냥 거품이 꺼지지 말라고 거품을 키우고 뒤로 미루고 있는 상황이죠. 정확히 말하면 분명 선진국에서 반복적으로 일어났던 버블 붕괴 현상을 경험했음에도 똑같은 정책으로 버블을 막고 있습니다. 즉, 일본과 같은 붕괴가 일어날 것입니다. 일본에서 87년에 정점을 찍고 90년부터 본격적인 하락이 시작됐으므로 우리나라는 대강 20년의 차이가 있음을 본다면 앞으로 10년간 장기적인 하락이 올 거라고 생각합니다. (아니, 책에서 인용하여 주장합니다.)
일단 2012년 부터 하락하는 기울기는 급격해집니다.
현정부의 경제정책, 아니, 이명박 정부가 노무현 정부보다 더 뛰어난 점이 있다면 단연 주택정책일겁니다. 참여정부 지지자인 제가 보기에도 현 정부의 주택정책은 현명합니다. 실재로 많은 경제전문가들이 연착륙 연착륙 노래를 불렀고 실재로 현재의 주택정책은 연착륙에 성공하고 있습니다. 장기적인 대세하락은 건전한 현상입니다. 문제는 폭락이지요. 그런데 현 정부는 일단 폭락을 막고 있거든요. 주택가격이 상승해도 좋습니다. 물가상승률보다 주택, 정확히는 수도권 지역 주택가격 상승률이 낮은 상태로 10년만 유지된다면 그것만으로도 대성공한 정책이지요.
출처
100.htm| 🦋🐞전용홀더 채택으로😄😅"잔동작" 없이💕🚎맺고 끊음이 분명하여 🚠🚂 순식간에 책을 펼치는데 특화된 🛴🛵"노원도킹책갈피세트"⚽️🏀 |
